Superbonus 110% per il condominio: gestione pratiche

Allo scopo di incentivare il settore dell’edilizia e il relativo indotto e stimolare i cittadini italiani ad investire in interventi di natura immobiliare, gli articoli da 119 a 121 del Decreto Rilancio, n. 34 del 2020 convertito in Legge con modificazione, hanno potenziato gli incentivi Ecobonus e Sismabonus già previsti da norme precedenti.

Il 2022 prima, e il 2023 poi, hanno però segnato un periodo di grandi cambiamenti per Ecobonus, Sismabonus e Superbonus, ridimensionati con l’obiettivo di arginare le frodi legate alla richiesta dei crediti di imposta e di rendere le agevolazioni maggiormente sostenibili per le casse dello Stato. Tante allora le novità introdotte dal Governo di cui tenere conto per approfittare delle detrazioni, comunque prorogate anche per i prossimi anni.

La differenza tra Ecobonus, Sismabonus e Superbonus

Prima di capire come funzionano nel dettaglio i principali bonus edilizi attualmente previsti dalla normativa, è bene comprenderne tutti i punti di contatto e le caratteristiche specifiche. La differenza tra Sismabonus e Superbonus, e di entrambi con l’Ecobonus, è da ricercarsi nella natura degli interventi che consentono di accedere alle agevolazioni fiscali previste dal Governo.

In questo senso, infatti, l’Ecobonus prevede detrazioni sugli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, mentre il Sismabonus riguarda tutti gli interventi antisismici delle abitazioni presenti nelle zone di rischio sismico 1, 2 e 3; di conseguenza, con Superbonus si va ad intendere la detrazione totale su tutti gli interventi di miglioramento sia antisismico che energetico, secondo il principio di cumulabilità di Sismabonus ed Ecobonus.

Sismabonus e Superbonus: le novità del 2023

Come già accennato, il 2023 ha portato con sé un gran numero di novità per la maggior parte dei bonus edilizi. Prima di tutto, pensiamo alla riduzione dell’aliquota del Superbonus, scesa dal 110% al 90% (tranne per alcune eccezioni stabilite dall’articolo 1, comma 894, della L. n. 197/2022), ma anche allo stop al bonus facciate, allo sconto diretto in fattura e alla cessione del credito d’imposta. Non solo, per l’esecuzione di lavori di importo superiore a 516.000 euro è ora obbligatorio rivolgersi ad imprese che sono in possesso della certificazione SOA.

Vediamo nello specifico le principali informazioni su Ecobonus, Sismabonus e Superbonus, ricordando che le agevolazioni in esame spettano per i seguenti interventi immobiliari:

• Cappotto termico, ossia interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• Sostituzione di impianti di riscaldamento centralizzati, ossia interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione;
• Sostituzione di impianti di riscaldamento non centralizzati, ossia interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione;-
• Interventi antisismici su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3 di cui all’art. 16, commi 1-bis e 1-ter, D.L. n. 63/2013;
• Tutti gli altri interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 14 del DL 63/2013 (ad esempio, l’installazione di pannelli o schermature solari e di colonnine di ricarica di veicoli elettrici), nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopraelencati.

Per poter godere degli incentivi l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (palazzi e castelli). È possibile ottenere detrazione anche sulle seconde case, per un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Per tutti gli incentivi di cui ai punti 1), 2) e 3) occorre dimostrare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, ove non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Infine, solo per i comuni che sono entrati in emergenza a seguito delle recenti alluvioni, il termine per ultimare i lavori del Superbonus 110% è posticipato al 31 dicembre 2023, come riportato dal Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 35 del 23 maggio 2023.

Ecobonus

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale pensata per incentivare la riqualificazione energetica degli immobili. Si rivolge a tutti i cittadini che esercitano un diritto reale sull’immobile e prevede una detrazione al 50% o al 65% a seconda della tipologia dei lavori svolti; in presenza di determinati requisiti permette di accedere al Superbonus (che dal 2023 è sceso al 90%).

Più nello specifico, si tratta di lavori che puntano alla riduzione del consumo energetico legato all’impianto di riscaldamento o al miglioramento termico dell’edificio, con un conseguente risparmio economico. Per fare qualche esempio, rientrano nella lista le coibentazioni, la sostituzione di finestre e infissi, l’installazione di nuovi pavimenti e di pannelli solari, ma anche la sostituzione di vecchi impianti di riscaldamento.

Sismabonus

Anche per il 2023, la Legge di Bilancio ha previsto una proroga del Sismabonus. Come in precedenza, è prevista una detrazione minima del 50%, che può andare ad aumentare fino all’80% in relazione alla diminuzione delle classi di rischio sismico e fino all’85% se i lavori sono effettuati in un condominio.

La detrazione è calcolata su una spesa massima di 96.000 euro e viene ripartita in 5 quote annuali di uguale importo da scalare direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. Questo tipo di bonus è rivolto a tutti gli immobili in cui vengono avviati interventi per il miglioramento sismico, sia di tipo abitativo che destinati ad attività produttive. Oltre ai classici lavori di miglioramento e di adeguamento sismico, è previsto anche il Sismabonus demolizione e ricostruzione, da utilizzare quindi per interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico.

Superbonus e Sismabonus sono cumulabili e danno vita ad una particolare tipologia di Sismabonus nota come SuperSismabonus. Il bonus è dedicato soltanto agli edifici e ai condomini e dal 2023 la sua aliquota è scesa al 90%. La scadenza del Sismabonus è fissata al 31 dicembre 2024 (con proroga fino al 2025 per il SuperSismabonus).

Superbonus al 90%

Vien da sé che il Superbonus non è altro che un incentivo fiscale che comprende i due benefit analizzati in precedenza. Tranne per alcune eccezioni specifiche, dal 2023 la maxi-detrazione è scesa dal 110% al 90%, con un’aliquota che comunque varia a seconda del soggetto beneficiario e della presenza di determinate condizioni previste dalla normativa.

In via generale, possiamo dire che attualmente la detrazione è così suddivisa:

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022;
• 90% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per le spese sostenute nel corso del 2024;
• 65% per le spese sostenute nel corso del 2025.